일반적으로 타인의 토지 위에 건물이나 시설물이 존재하는 경우 해당 건물이나 시설물은 철거될 수밖에 없다. 그런데 건물이나 시설물의 소유자가 거의 유일하게 주장할 수 있는 방법이 ‘점유취득시효’이다.
점유취득시효는 점유자가 20년의 기간동안 자기 소유 토지의 의사로 점유를 계속한 경우 점유자가 등기부상 소유자에게 점유 부분에 대해 소유권 이전을 청구할 수 있도록 권리를 인정해 주는 제도를 말한다.
그런데 취득시효는 생각보다 인정되는 것이 쉽지 않다. 왜냐하면 점유취득시효 기간 중 등기부상 소유명의자가 계속 변동되는 경우가 많고 점유취득시효 기간인 20년 완성 후 등기부상 명의자가 바뀌는 경우에는 시효기간이 처음부터 다시 기산되기 때문이다. 이 때문에 점유취득시효에서는 점유의 기산점을 정하는 문제가 가장 중요하다.
소송 과정에서 취득시효 주장을 하거나 상대방의 취득시효 주장을 방어하는 경우에는 취득시효 기산점을 언제부터 정할 것인지 여부와 취득시효 기산점을 임의로 정할 수 있는 경우에 해당하는지 여부를 면밀히 살펴봐야 한다. 수십년동안 점유 토지의 소유권이 변동되지 않은 경우라면 기산점을 임의로 정할수 있을 가능성이 높고 기산점을 임의로 정할 수 있다면 취득시효 완성 주장도 보다 쉽게 성립하는 경우가 많다.
그러나 점유토지의 소유권이 변동된 사실이 있다면 시효기간 기산점을 임의로 정할 수 없고 현재 점유자나 전점유자가 처음 점유를 개시한 때나 소유자가 변동된 때를 기산점으로 삼아 취득시효 주장을 할 수밖에 없으므로 취득시효가 인정될 가능성이 아주 높지는 않다.
점유취득시효가 성립하려면 일정한 기간 점유가 계속돼야 함은 물론이고, 그 점유가 소유의 의사로 하는 자주점유이면서도 평온하고 공연한 점유이어야만 한다. 반대로 토지소유권을 빼앗길 상황에 놓인 소유자 입장에서는 점유자 측의 소유 의사, 평온·공연한 점유의 추정을 깨고, 20년간 점유가 계속되지 않았음을 증명할 필요가 있다.
부동산 점유취득시효 관련 소송은 그 쟁점과 전략에 관한 경우의 수가 매우 많다. 자신에게 어떠한 방법이 유리할지도 사안에 따라 달라지기 때문에 소송 경험이 많은 부동산 전문 변호사 등 법률전문가와 철저한 준비를 한 후 대응하는 것이 중요하다.
(법률사무소 솔루션 문석주 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사)
